logo

U bent hier

Waarschuwingsbericht

Opgelet! Dit event heeft al plaatsgehad.

Huizen en mensen. Wonen, verbouwen, investeren en lenen in drie Brugse wijken van de late middeleeuwen tot de negentiende eeuw

dinsdag, 1 juli, 2008 - 15:00
Campus: Brussels Humanities, Sciences & Engineering campus
Faculteit: Arts and Philosophy
E
0.04
Heidi Deneweth
doctoraatsverdediging

Huizenonderzoek is een interdisciplinaire methode die de voorbij vijftien jaar voornamelijk werd toegepast in de stedelijke werkpraktijk van archeologie, monumentenzorg en stedenbouw. Ze heeft tot doel de wisselwerking tussen de bouwgeschiedenis van één of meerdere woningen en de sociaal-economische achtergrond van de opeenvolgende eigenaars en bewoners te onderzoeken en te duiden in hun ruimere stedelijke en maatschappelijke context. Vertrekkend vanuit het huizenonderzoek heeft dit proefschrift een dubbele doelstelling. Enerzijds wil het een ruimere historische context aanreiken voor het Brugse huizenonderzoek betreffende de vroegmoderne tijd. Anderzijds wil het aantonen dat wanneer de empirische, microscopische en gedifferentieerde benadering van het huizenonderzoek op een ruimere schaal en in een langetermijnperspectief wordt toegepast, ze kan leiden tot een beter en genuanceerder begrip van stedelijke en maatschappelijke transformatieprocessen.

Tussen 1500 en 1800 heeft Brugge geen stadsontwikkeling doorgemaakt in de zin van stadsuitbreidingen of verkavelingen en deden er zich geen spectaculaire economische en demografische groeifasen voor. Toch leidde de evoluerende functie van Brugge in ruimere stedelijke netwerken ertoe dat zowel de stad als de stedelijke samenleving in die periode ingrijpend veranderden. Dat wordt aangetoond door middel van een comparatief onderzoek van drie typewijken met een verschillende ligging en geomorfologische structuur en een verschillende sociale samenstelling. Vanuit het perspectief van de huizen wordt nagegaan hoe en waarom de stedelijke ruimte en de huisvesting evolueerden, welke veranderingen zich voltrokken op de vastgoedmarkt en de financiële markten en wat daarvan de oorzaken en de gevolgen waren.

Het proefschrift bestaat uit vijf delen. In een eerste inleidend deel wordt de topografische evolutie van Brugge geduid in wisselwerking met de algemene stadsontwikkeling, de demografische veranderingen en de evoluerende koopkracht. De sterke koopkrachtaantasting in de zestiende eeuw, de emigratie van een derde van de bevolking na 1585 en de zeventiende-eeuwse immigratie van minder kapitaalkrachtige textielarbeiders, resulteerde in een herschikking van de eigendomsverhoudingen en van het gebouwenbestand. Het aantal residerende eigenaars verminderde van 34 % in 1583 naar 26 % in 1667. In het stadscentrum deed zich een opsplitsing voor tussen een residentiële buurt nabij de machtscentra aan de Burg (noordoost) en een commerciële buurt met een grotere sociale mix van eigenaars en huurders (zuidwest). De inplanting en uitbreiding van grote kloosterdomeinen in de stadsrand veroorzaakte een verschuiving in de bebouwingspatronen. Voornamelijk huurwoningen werden hieraan opgeofferd. Bij latere immigratiegolven werden er nieuwe gebouwd elders in de stadsrand. Tegelijkertijd namen de perifere armenwijken verder uitbreiding. Dit leidde tot een polarisatie tussen centrum en rand.

In een tweede deel wordt van het algemene stedelijke niveau afgedaald naar de drie typewijken. Er wordt aangetoond hoe de methode van het huizenonderzoek het perfect mogelijk maakt om op basis van negentiende-eeuwse kadasterkaarten regressief te werk te gaan en vrij nauwkeurige perceelsreconstructies te maken van zestiende-eeuwse bouwblokken. Die methode is goed bruikbaar bij de voorbereiding van archeologische opgravingen of stedenbouwkundige ingrepen maar zal ook een goede basis vormen voor de creatie van historische GIS-applicaties en sociaal-topografische atlassen. Het onderzoek bevestigt dat het gebouwenbestand met enige vertraging reageerde op demografische veranderingen. De manier waarop dat gebeurde varieerde naargelang van de buurt. In de handels- en havenbuurt en langs de commerciële assen bleef het gebouwenbestand vrij stabiel omdat er grote vraag naar goed gelegen handelspanden bleef bestaan. In residentiële zones namen vooral de herenwoningen uitbreiding door de incorporatie van vrijkomende buurhuizen. De nieuwe stadsresidenties bleven doorheen de hele periode behouden. Huurwoningen in goed gelegen buurten vertoonden een grotere elasticiteit in die zin dat ze werden samengevoegd en opgesplitst op het ritme van de demografische veranderingen. Hierdoor bleef waardevol patrimonium intact bewaard en behielden de eigenaars hoge huurprijzen. In perifere wijken werden minder kwaliteitsvolle woningen die teveel onderhoud vergden, vlugger afgebroken en heropgebouwd naargelang van de marktsituatie.

Het derde deel daalt af van de bouwblokken naar de individuele woonhuizen. Bouwtechnische veranderingen worden eerst bekeken vanuit de wisselwerking tussen overheid en particuliere eigenaars. Er wordt aangetoond wat de effecten waren van de laatmiddeleeuwse maatregelen ter bescherming van de openbare veiligheid en van de striktere afbakening tussen private en publieke ruimte. Het systeem van afbraak- en bouwvergunningen dat daarmee in voege kwam, bleek een waar machtsinstrument waarmee de overheid de stedelijke ruimte volgens haar esthetische en sociale normen kon vormgeven. Door een divergerend beleid ten aanzien van eigenaars en huurders werden de contrasten tussen het rijke centrum en de arme periferie in de negentiende eeuw nog groter. Vervolgens worden de bouwtechnische veranderingen bekeken vanuit de wisselwerking tussen particuliere eigenaars en hun buren. Via de analyse van erfdienstbaarheden inzake zijgevels, dakgoten, lichtinval en inkijk (ramen), toiletten, watervoorziening, afwatering en tuinmuren wordt aangetoond hoe het samenleven in verschillende buurten evolueerde, welke variabelen daarop inspeelden, wie in welke omstandigheden samenwerkte, wanneer erfdienstbaarheden werden opgeheven en welke tactieken daarvoor werden aangewend. Door het comparatieve wijkonderzoek konden de uiteenlopende aard en chronologie van de verbouwingswerken en de afwijkende onderhandelingsstrategieën vanwege verschillende sociale groepen duidelijk worden aangetoond.

In het vierde deel wordt gewerkt rond huizen als investeringsobject op de vastgoedmarkt. Via een representatieve ruimtelijke steekproef voor een kwart van het grondgebied, worden alle eigendomsoverdrachten gekwantificeerd. Een detailonderzoek van de drie typewijken levert kwalitatieve informatie over de context ervan en de motieven en evoluerende strategieën van kopers en verkopers. Acht vormen van eigendomsoverdracht worden in hun onderlinge wisselwerking geanalyseerd: integrale verkopen, gedeeltelijke verkopen, naastingen, ruiltransacties, boedelverdelingen naar aanleiding van erfenissen en echtscheidingen, schenkingen, gedwongen openbare verkopingen (verkopen bij decreet) en transporten van eigendomsrecht. Telkens wordt nagegaan wat de impact was van juridische, administratieve, fiscale en conjuncturele veranderingen op het investeringsgedrag en in hoeverre de evoluties op de huurmarkt en de financiële markten deze strategieën mee beïnvloedden. De methode van huizenonderzoek maakt het perfect mogelijk om deelmarkten te onderscheiden op het vlak van woninggebruik (residentiële woningen versus opbrengstpanden), prijsklasse en sociale doelgroep. Dit geeft een veel genuanceerder beeld dan een uniforme kwantificatie van de volledige markt.

Het vijfde deel ten slotte werkt rond huizen als onderpand voor krediet. Ook hier wordt de algemene kwantificatie voor de grote ruimtelijke steekproef gecombineerd met een detailanalyse voor de typewijken wat het divergerende leengedrag van verschillende sociale groepen beter verklaart. Niet alleen de deelmarkten voor hypothecair krediet (renten, schulden) worden gevolgd, maar via de arresten en inbeslagnemingen wordt ex negativo een beeld geschetst van de deelmarkten voor niet-hypothecair krediet (persoonlijke schulden en obligaties). Telkens wordt nagegaan in hoeverre juridische, administratieve en fiscale veranderingen het investerings- en leengedrag beïnvloed hebben. Er wordt tevens rekening gehouden met de evolutie van de rentevoeten en de impact van de conjunctuur.

Uit de delen vier en vijf blijkt dat de periode van 1580 tot 1640 tot een erg hoge commercialisatie op de vastgoedmarkt leidde. De koopkrachtaantasting en de te late loonaanpassingen in de zestiende eeuw hadden voor gevolg dat een deel van de kleine eigenaars hun bestaande rentelast moeilijk konden betalen. Dit veroorzaakte verschuivingen tussen de markt voor koopwoningen en die voor huurwoningen. Tegelijkertijd hebben meer kapitaalkrachtige eigenaars van de gelegenheid gebruik gemaakt om hun eigen woningen uit te breiden en elders in de stad te investeren in opbrengstgoed. De nieuwe eigendomsverhoudingen bestendigden zich tussen 1650 en 1750. Door de stagnatie van de vastgoedprijzen hielden eigenaarsfamilies het vastgoed langer aan om een meerwaarde uit huuropbrengsten te genereren. Dit remde de vastgoedmarkt af en veroorzaakte een toename van de intrafamiliale eigendomsoverdrachten. Alleenstaande vrouwen uit gegoede kringen participeerden actiever dan voorheen op zowel de vastgoedmarkt als de financiële markten. Als renteniers konden zij een respectabel inkomen uit vermogen genereren. Hoewel de economie heropleefde na 1750 nam de commercialisatie op de vastgoedmarkt niet navenant toe. Een groot deel van de Brugse renteniers bleef vasthouden aan hun vastgoedbezit.

De financiële markt vormde in zijn geheel een goede conjunctuurbarometer zowel in aantal transacties als in verhandelde kapitaalwaarde. Toch deden zich tussen de financiële deelmarkten onderling wel verschuivingen voor naargelang van de conjunctuurfasen. In crisisjaren of in perioden met een verminderde koopkracht werd eerder geopteerd voor hypothecaire dan voor persoonlijke leningen. Op de hypotheekmarkt zelf genoten langetermijnkredieten in diezelfde omstandigheden de voorkeur boven kortetermijnkredieten. De in 1635 ingevoerde transactietaks op hypothecaire leningen deed renten naar vrijwel uitsluitend langetermijnkredieten evolueren. De financiers van kortetermijnkredieten schakelden over naar de taksvrije en meer flexibele obligatiemarkt. Verschillende sociale groepen vertoonden een uiteenlopend leengedrag. De elite en handelaars werkten op basis van eigen vermogen maar konden indien gewenst vrij grote persoonlijke leningen opnemen op basis van status en reputatie. De sociale middengroepen bleven in grotere mate een beroep doen op hypothecaire renten en waren conjunctuurgevoeliger in die zin dat ze hun bestaande schulden aanpasten aan de economische situatie en dat ze eerder geneigd waren hun bestaande leningen goedkoper te herfinancieren na intrestaanpassingen.

Dit proefschrift toont aan dat huizenonderzoek, zeker als het wordt toegepast op de schaal van een bouwblok of een woonwijk, het feitelijke niveau kan overstijgen. Door huizen te onderzoeken in samenhang met de buurhuizen en eigenaars in relatie tot hun buren, kan de wederzijdse beïnvloeding tussen maatschappelijke en bouwtechnische of architecturale veranderingen worden aangetoond. Huizenonderzoek is een goede invalshoek om de sociale cohesie in buurten en de eventuele erosie ervan te onderzoeken.

Het proefschrift toont echter vooral aan dat als huizenonderzoek wordt ingeschakeld in een breder heuristisch model dit tot een genuanceerder beeld van stedelijke en maatschappelijke transformatieprocessen kan leiden. Door de interdisciplinaire aanpak ervan wordt de wisselwerking tussen meerdere variabelen duidelijk. Zo wordt het eenvoudiger om topografische stratificaties op basis van huurwaarden correct te interpreteren in hun onderlinge evolutie (van steekproefmoment tot steekproefmoment) als ook rekening wordt gehouden met variabelen zoals de demografische evolutie, de evoluerende koopkracht, de evolutie van het gebouwenbestand, het woninggebruik, de verschuivingen tussen vastgoedmarkt en huurmarkt en de verschillende prijsvorming op beide markten. De beste toepassing ervan ligt in de gedifferentieerde analyse van de stedelijke ruimte en van de vastgoed- en financiële markten, vooral als dat in combinatie met een ruimer kwantitatief onderzoek kan gebeuren. De keuze van meerdere steekproefzones geeft niet alleen de mogelijkheid om gegevens ruimtelijk en sociaal te differentiëren, maar helpt het kluwen te ontwarren voor transitiefasen waarin de maatschappelijke en conjuncturele situatie erg complex was en verschillende tendensen elkaar gedeeltelijk compenseerden.